CONTRATO DE CONSTRUÇÃO: O PRAZO DE GARANTIA SOBRE A SOLIDEZ E SEGURANÇA DA OBRA

Por Clóvis de Sousa Alves, Bacharel em Direito CEULS ULBRA.

A parte especial do Código Civil Brasileiro de 2002, no seu livro I, título VI, capítulo VIII, trata sobre o contrato de empreitada. Nesse capítulo do referido conjunto normativo, a letra do art. 618 assim prescreve:

Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

A norma versa sobre a garantia legal derivada da responsabilidade do empreiteiro/construtor na construção de edifícios e outras obras de considerável porte, pontuando um prazo de cinco anos em relação à solidez e segurança da obra. Trata-se, pois, segundo a doutrina, de dispositivo muito suscetível a variadas interpretações, algumas discutíveis, dentro do capítulo que regulamenta a empreitada no Código Civil de 2002. O principal elemento de dúvidas interpretativas é o prazo estabelecido em seu texto e conteúdo normativo.

O legislador considerou as especificidades acerca da matéria e atribuiu um prazo especial impositivo de garantia decorrente responsabilidade do construtor sobre problemas surgidos no prazo de até cinco anos após a entrega da obra. Porém, a responsabilidade em pauta é apenas uma garantia mínima, assemelhada a do vício redibitório (arts. 441-446 CC/02), e dá-se sobre questões danosas envolvendo a solidez e a segurança do edifício. Ou seja, defeitos que não envolvam a estrutura e outros tipos de problemas voltados à segurança, que não ponham em risco, não impossibilitam a regular moradia no edifício, não são objetos do tratamento do art. 618 do Código Civil.

O prazo quinquenal é concretamente de garantia legal, e não deve ser confundido com o prazo ordinário de responsabilidade civil, que neste caso é dez anos, nos termos do art. 205 do CC, e era de vinte anos na vigência do Código Civil de 1916 (art. 177, CC/1916). Este prazo maior busca assegurar o ressarcimento e indenização de danos materiais e morais, ou outros direitos decorrentes da responsabilidade civil comum ordinária.

Portanto, a solidez e segurança de uma obra tem um prazo especial de garantia atribuída por lei ao construtor, que se justifica pelo nível de complexidade envolvendo edifício ou construções consideráveis, como é um edifício de apartamentos. Isto decorre da existência de um leque extenso de problemas e defeitos que podem surgir na solidez e segurança da construção após a entrega da obra.

Somam-se a isso, ainda, todas as outras possíveis consequências que podem derivar da falta de solidez ou de segurança da obra, entre os quais, risco à integridade física, prejuízos materiais, impossibilidade temporária ou permanente de habitar o imóvel etc. No art. 618, parágrafo único, do CC, em claro contraponto, em seu parágrafo único, há expressa referência ao prazo de ajuizamento da ação atinente a indenização dos danos, sendo de até cento e oitenta dias após o surgimento do vício ou defeito, sob pena de decadência do direito. Deve-se, porém, de fato, considerar a data do recebimento da notificação extrajudicial como início do cômputo do prazo de cento e oitenta dias asseverado no parágrafo único do art. 618.

Em relação ao parágrafo único do art. 618, há também grande esforço doutrinário no intuito de melhor interpretá-lo. Esta parte do dispositivo impõe um prazo de cento e oitenta dias para que o dono da obra prejudicado proponha ação contra o construtor, a ser computado da data do conhecimento do vício ou defeito, sob pena de decair o direito. Duas dúvidas bastante pertinentes foram suscitadas pelos doutrinadores ao se depararem com o dispositivo legal. A primeira refere-se ao uso da palavra “decairá”, muito criticado, pois, claramente a situação é de prescrição, não de decadência. A segunda dúvida é sobre ao que exatamente se refere este prazo de cento e oitenta dias, já que não parece ser sobre a solidez e segurança da construção.

A doutrina majoritária entende que, em relação ao prazo de cento oitenta dias asseverado no parágrafo único do art. 618 do CC, durante os cinco anos, toda vez que surgir um vício ou defeito referente à solidez e segurança da obra, o dono desta terá o prazo de cento e oitenta dias para propor ação reparatória contra o construtor. Desta forma pode-se considerar que o prazo de solidez e segurança é condicional.

Enfim, o prazo de solidez e segurança da obra, previsto no art. 618 do CC, trata-se de prazo especial de garantia, existente em todos os contratos de empreitada de obras consideráveis. Sua natureza de garantia engloba os aspectos de solidez e segurança que tornam a obra habitável, e isso não apenas em relação a edifícios de apartamentos. É a garantia onde também o adquirente encontrará amparo legal em caso de ver defeito de solidez ou segurança que inutilize o imóvel comprado ao fim que se destina.