A responsabilidade civil do construtor em edifícios de apartamento

Por Clóvis de Sousa Alves, Bacharel em Direito CEULS ULBRA.

 A responsabilidade civil do construtor de obra considerável, como um edifício de apartamento possui particularidades relacionadas ao modelo e aplicação das normas jurídicas,que não são convencionais no âmbito da doutrina e dos tribunais brasileiros. Isto acontece devido às múltiplas especificidades presentes nos contratos de construção (por empreitada ou não) de obras de porte considerável, como um edifício de apartamentos.

A magnitude desse tipo de obra exige grandes responsabilidades do construtor, pois os danos que podem vir a ocorrer vão desde prejuízos materiais/financeiros simples e diretos, como também, podem atingir a integridade física dos adquirentes de apartamentos e até terceiros sem vinculação contratual. Por isso, a responsabilidade civil do construtor é matéria de grande amplitude, largamente discutida e debatida no âmbito da doutrina e da jurisprudência, mas sempre podem surgir questionamentos sobre a melhor interpretação e cognição jurídica ao tema.

Há um prazo de garantia quanto à solidez e segurança da obra, trazida atualmente no art. 618 do CC/02. Tal prazo é na verdade uma ‘garantia especial’, e refere-se aos problemas mais graves da obra, que resultem em risco à solidez ou segurança, com ou sem possibilidade de ocupação/habitação. Neste caso, o adquirente deve observar o prazo de cento e oitenta dias para propor ação contra o construtor, a ser computado a partir do dia do surgimento e constatação do vício ou defeito, conforme determina o parágrafo único do artigo acima citado, porém, no campo fático, há de se considerar o dia que o construtor tomou conhecimento do problema, para tanto, o mesmo deve ser notificado de forma extrajudicial, sendo que o dia da notificação passa a ser o dia do início do cômputo do prazo de cento e oitenta dias, referido no parágrafo único do art. 618 do CC.

Esse prazo de garantia especial trata-se de uma responsabilidade adicional atribuída ao construtor/empreiteiro e/ou dono da obra, além da responsabilidade civil propriamente dita.A legislação aplicável encontra-se no capítulo dos contratos de empreitada do Código Civil e outros dispositivos deste conjunto normativo, além de outras normas que versam sobre responsabilidade civil do construtor, como o CDC, quando aplicável. Pode-se então, dizer que o prazo de garantia é uma derivação especial dentro da responsabilidade civil do construtor. Nessa ideia, compreende-se também que este mesmo prazo pode abranger a responsabilidade profissional do engenheiro civil e/ou arquiteto vinculados com a obra.

As possibilidades passíveis de responsabilidade civil do construtor são diversas e amplificadas, tanto em relação ao adquirente de unidade, quanto ao terceiro prejudicado e ao dono da obra. Nessa seara, há ainda a figura do incorporador imobiliário, que não deve ser confundido com o construtor, pois aquele não é necessariamente o dono do empreendimento e da construção da obra. No entanto, indispensavelmente, mantém relação contratual com o adquirente, de forma que podem lhe ser atribuídas responsabilidades como fornecedor na mesma proporção e dimensão do construtor. O contrato de incorporação imobiliária é regido pela Lei nº 4.591/64, com normas gerais complementares nos arts. 1331 a 1.358-A do Código Civil.

Quando se convenciona um contrato de construção, a prestação central do construtor é a obra finalizada, em conformidade com o que foi acordado e com os ditames das leis, no que couber. Melhor dizendo, trata-se de somar o prazo de garantia, com a responsabilidade civil contratual e a extracontratual. Quanto ao prazo prescricional da responsabilidade civil do construtor é essencial ressaltar que trata-se de um prazo de natureza diversa do prazo de garantia especial, não devendo ser confundidos.

A natureza do contrato firmado entre o construtor e o outro contratante é determinante para se extrair os fundamentos legais da responsabilidade civil do construtor. Desta forma, encontramos base legal tanto no Código Civil quanto no CDC, e ainda na Lei nº 4.591/64. O fator de destaque aqui reside no fato de como são aplicadas essas normas legais diante dos casos concretos, sobretudo nos casos de comprovada relação de consumo. O CDC, por óbvio, seria a base legal prioritariamente a ser aplicada, no entanto, para melhor proteger os interesses do consumidor/adquirente de unidade, os tribunais brasileiros, bem como a doutrina dominante,passaram a considerar a aplicação integrada dos três conjuntos normativos em pauta, no chamado diálogo das fontes.

Quando a relação contratual se caracterizar como relação de consumo, o construtor ou incorporador passará a responder como fornecedor, na forma do CDC. E assim, todos os rigores da lei do consumidor deverão ser obedecidos pelo construtor e/ou incorporador, sob pena de responsabilidade. É neste momento que a responsabilidade civil do construtor evidencia-se diferenciada, pois a doutrina majoritária e a jurisprudência convergem sobre a melhor forma de utilização das normas legais nas decisões sobre a responsabilidade civil do construtor no âmbito do CDC. O pensamento da maioria considera que empregar apenas as leis do CDC e desconsiderar as normas legais do Código Civil e da Lei nº 4.591/64 não produz os efeitos mais benéficos ao consumidor. Logo, nas relações de consumo a maneira encontrada para melhor resolver os problemas e entregar a justiça foi pela técnica de aplicação do sistema integrado, o chamado diálogo das fontes, sem afetar o prazo de garantia. Nas relações civis entre empreiteiro e dono da obra, as responsabilidades são resolvidas com aplicação do Código civil e mais as regras pertinentes da Lei nº 4.591/64, ficando afastado o CDC.

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